[이슈논쟁] 집값 정상화 효과 내려면 전면 실시로 가야 / 최승섭

최승섭
경실련 부동산건설개혁본부 팀장

문재인 정부 출범 이후 서울을 비롯한 수도권 집값은 폭등했다. 2016년 12월에 5억9800만원이던 서울 아파트 중위가격은 올해 7월 8억5700만원으로 2억5900만원, 43%가 상승했다. 수도권도 같은 기간 3억9900만원이 5억원으로 올랐다.(KB부동산 기준) 그나마 지난해 9·13 부동산대책 이후 주춤했던 집값이 최근 다시 심상치 않은 모습을 보이자, 정부는 분양가 상한제 민간택지 확대 방안을 꺼내 들었다. 민간택지 분양가 상한제는 참여정부 말에 가까스로 시행됐으나 박근혜 정부가 탄력적용이라는 이름으로 사실상 폐지한 바 있다. 당시 분양가 상한제를 돌아보자. 2008년 12월에 4억8천만원이었던 서울 아파트 중간값은 약간의 등락을 보였지만 2014년까지는 4억7980만원으로 큰 변화가 없었다.(KB부동산 기준) 하지만 2014년 12월에 분양가 상한제가 폐지된 이후 오르기 시작해, 2016년에 5억9800만원, 지난해에는 8억4500만원까지 급등했다.

이를 2008년 미국 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 금융위기 여파만으로 보는 이들도 많지만, 그렇지 않다. 리먼브러더스가 2008년 9월 파산하며 금융위기가 시작됐고 아파트값이 하락하는 듯했지만 우리나라 주택시장은 2009년 3월 최저점을 찍고 다시 상승했다. 물론 2010년 3월 이후 다시 하락하기는 했지만 2010년부터 시작된 주택가격 안정세가 글로벌 금융위기 때문만은 아니라는 것을 알 수 있다. 분양가 상한제와 보금자리주택 등 저렴한 공공주택 공급이 정책 효과를 발휘한 덕분이다. 일부에서 분양가 상한제 시행으로 공급이 줄고 가격이 오를 것이라며 부작용을 주장하지만, 과거 통계가 보여주듯 공급 물량은 줄지 않았으며 가격은 위에 설명한 바와 같다. 물론 당시 상한제도 상승을 막았을 뿐 가격 하락을 불러오지는 못했다.

문재인 정부의 분양가 상한제 민간택지 확대는 참여정부 시절보다 훨씬 못한 수준이다. 그간 강남권 재건축 아파트를 비롯해 고분양가로 신축 아파트가 공급되면 주변 기존 아파트들도 일명 ‘키 맞추기’를 통해 시세가 상승했고, 이후 이를 핑계로 더 비싼 고분양이 이뤄지는 악순환이 반복됐다. 이 때문에 분양값을 통제해 고분양을 제어하고 지속적으로 시세보다 저렴한 주택이 공급될 것임을 명확히 해야 한다.

그러나 이번에 정부가 내놓은 분양가 상한제 적용지역 확대는 고분양을 막고 집값 안정에 대한 정책 확신을 심어주기에는 너무나도 부족하다. 상한제의 효과를 내기 위해서는 모든 민간택지에 전면적으로 적용됐어야 함에도, 특정 지역에 대해서만 특정 조건에 부합할 경우 분양가 상한제를 실시하는 제한된 정책을 내놓았다. 정부가 마음만 먹으면 바꿀 수 있는 고무줄 기준으로는 정부가 집값 정상화보다는 급등만 막고 보자는 소극적인 의지를 보이는 것으로 평가할 수밖에 없다. 언론은 서울 전 지역 분양가 상한제 지정이라고 호들갑을 떨고 있지만, 과연 몇 군데나 지정될 수 있을지 의문이다.

홍남기 경제부총리도 분양가 상한제 실제 적용은 2단계 조치가 필요하다고 말하는 등 정부 내 불협화음도 여전하다. 또한 적용요건이 충족되면 자동 지정이 아니라 주택정책심의위원회에서 시장 상황을 고려해 적용 지역을 결정한다. 10월에 여당과도 다시 협의하는 것으로 알려졌다. 이처럼 문재인 정부는 상한제 시행의 의지도, 집값 정상화 의지도 없음이 뻔히 보이는데, 정부 정책이 제대로 먹힐 리 없다.

가장 큰 문제는 현재 분양가 상한제가 제대로 된 역할을 하지 못한다는 점이다. 이미 분양가 상한제가 시행되고 있는 공공택지를 보더라도, 과천과 위례 등 수도권 주요 택지지구는 물론이고 지방 주요 지역에서도 고분양이 나타나고 있다. 분양가 상한제가 정한 기본형 건축비는 평당 630만원으로 실제 공사에 투입되는 공사비보다 한참 높지만 매년 두번씩 당연한 듯 올린다. 분양 건축비는 이보다 훨씬 높은 1천만원 가까이 책정해 고분양을 일삼거나 정부가 감정한 공시지가보다 두배 이상 비싼 토지비를 책정함에도 정부는 수수방관하고 있다. 이를 심사해야 할 지방자치단체 분양가심사위원회는 분양값이 적정한지 세부 검증에 나서지 않고 총액만을 살펴보는 엉터리 심사로 일관할 뿐이다. 이럴진대 제도가 제대로 효과를 낼 리 만무하다.

이번 정책으로도 알 수 있듯 문재인 정부의 정책 목표는 집값 상승 억제이지 정상화가 결코 아니다. 하지만 정부가 지금 해야 할 일은 더 오르지 않도록 제한적 정책을 펼 때가 아니라 집값을 낮출 정책을 펴는 것이다. 정부가 지난 2년간의 정책 실패로 인한 집값 급등을 정부 출범 이전 수준으로 되돌리기 위해서는 전면적이고 제대로 된 분양가 상한제가 시행돼야 한다.

신혼부부가 수도에 집을 쉽게 사는 곳은 없겠지만 미래의 집 구매까지 포기하게 만드는 나라 또한 있을까 싶다. 몇년을 열심히 일해서 돈을 모아 직장 근처에, 적어도 편히 출퇴근할 수 있는 곳에 내 집을 마련할 수 있다는 희망조차 사라져 버린 곳이 지금의 서울이다. 이를 해결해야 할 정부는 과도한 시장 침체를 두려워한 나머지 곁다리 정책으로 일관해 부작용만 불러왔다. 물론 집값을 정상화하는 것은 분양가 상한제 하나만으로는 어렵다. 보유세 등 세제 강화, 서민 주거 안정책 시행, 진짜 분양원가 공개 등 전면적인 집값 정상화 대책이 필요하다.

[이슈논쟁] 분양가 상한제

지난 12일 정부가 발표한 민간택지 분양가 상한제 시행 방침을 두고 찬반 논쟁이 이어지고 있다. 분양가 상한제는 아파트 분양가격을 산정할 때 땅값에 일정한 건축비를 더해 분양가를 정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 규제 제도다. 참여정부 때 전면 도입됐지만 박근혜 정부에서 건설경기 부양을 이유로 민간택지 아파트는 제외했다. 최근 집값 상승 조짐이 보이자, 정부가 다시 민간택지 분양가 상한제를 예고하고 나선 것이다. 담당 부처인 국토교통부는 지난 14일 이런 방침을 실행에 옮기기 위한 주택법 시행령 개정 입법예고에 들어갔으며, 민간택지 확대 적용은 10월에 시행될 전망이다. 하지만 이번에 정부가 발표한 방안은 기존에 분양가 상한제를 찬성하거나 반대하는 쪽 모두로부터 반발을 사고 있다. 부작용이 더 클 것으로 우려되는 불필요한 시장개입이라는 주장과 집값 정상화를 위해 전면적인 실시로 가야 한다는 주장이 팽팽히 맞서고 있기 때문이다. 손재영 건국대 부동산학과 교수와 최승섭 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 팀장의 견해를 나란히 싣는다.