공영개발한 택지는 분양 대신 임대를

왜냐면 찬성론 - 이일영 교수의 “본격적인 지대정책을…” 을 읽고

부동산 문제는 부동산 토지시장을 소유 대신 임대, 땅값 대신 지대(땅임대료)로 해야 근본에서 풀리게 된다. 시행 방법도 용지 보상이나 매입 비용을 증권(채권) 발행을 통해 충당하는 게 합리적이다.

1월20일치 ‘왜냐면’에 수원대 이원영 교수의 ‘본격적인 지대정책을 기대한다’라는 글을 보고 댓글을 쓴다. 글의 뼈대는 집을 마련해 주기 위해 택지를 개발하는 것은 좋은데 분양의 개념이 아니라 임대(지대)로 가자는 것이다.

필자는 이 교수 의견을 적극 지지한다. 우리나라 부동산 문제는 10년 내지 15년 터울로 주기적으로 일어나고 있다. 과거에 부동산 가격 파동은 약 10년마다 발생하였고, 그래서 92년에는 획기적 조처라고 할 수 있는 ‘토지공개념 법안’들이 입법 시행되었지만, 역시 흐지부지되고 15년 후인 2003년께엔 다시 부동산 가격 파동을 겪어야 했었다. 그래서 최근 정부는 2003년 10·29정책과 지난해 8·31정책을 입법화하여 시행중에 있다.

정부의 부동산 정책은 당면한 수요억제, 곧 투기 예방과 가격 잡기는 성공할지 몰라도 시행상의 무리와 시장 효율성의 지나친 제약 때문에 길게 가기는 어렵고 과거의 토지공개념처럼 다시 손질을 가하지 않을 수가 없을 것이다. 이때 부동산 시장은 다시 문제를 반복하게 된다. 더구나 미국, 영국 등 선진국에서 보듯이 보유세가 매우 높은 나라들마저도 2003~2005년 사이 부동산 가격이 급등하여 문제가 있었다는 것이다. 그리고 부동산은 토지의 시장특성으로 인하여 일부에서 주장하는 공급의 증대책으로도 풀기가 어려운 것은 마찬가지다.

한 예로 재건축 부지에 용적률을 높여 주택 공급을 늘리면 부동산 가격을 내리는 효과가 있어야 맞지만, 우리 경험으로 보면 이런 경우 필연적으로 값이 오르게 된다. 부동산에서 시장기능이 제대로 작동한다면 공급이 늘 경우 값이 내려야 하나 부동산은 토지의 질적 성장성과 양적 고정성으로 인하여 이렇게 수급법칙에 상반하는 성질을 아울러 갖고 있다.

여기에 부동산 토지는 거의 모든 사람들이 모르는 근본 문제가 있다. 바로 땅값과 매매차익이 영원히 국민소득(GDP)이나 경제적 가치물이 아니라는 것이다. 부동산 문제, 곧 정부의 8·31 정책과 같은 수요 억제정책이나 그 반대로 시장론자의 공급정책으로도 풀지 못하는 수수께끼가 되고 만다.

따라서 부동산 문제는 이원영 교수 주장처럼 부동산 토지시장을 소유 대신 임대, 땅값 대신 지대(땅임대료)로 해야 이 문제가 근본에서 풀리게 된다. 시행 방법도 이 교수 의견처럼 용지 보상이나 매입비용을 증권(채권) 발행을 통해 충당하는 게 합리적이다. 이러한 것은 이미 대한주택공사 부설 주택도시연구원이 제안한 ‘공영개발 토지임대부 건물분양 방식’과도 맥을 같이 한다.

이를 정부가 주도하는 공영택지에 우선적으로 실시해 보기를 제안한다. 첫째, 판교 새도시와 같은 공영택지 부지와 송파지구 새도시 부지 등을 정부가 매입하여 개발하고 건물은 개인에게 시장가격으로 분양한다. 건물은 투기가 발생하지 않는다면 사유제로 두어야 투자비용의 회수가 쉽고, 관리도 효율적이며 관리비용이 적어진다. 건물은 분양 즉시 매매가 자유로우며 지금처럼 의무적으로 보유할 필요가 없다.

둘째, 토지는 시장가치대로 영구 임대한다. 이렇게 하면 건물에는 분양가가 대폭 낮아지며 투기도 발생하지 않는다. 이 경우 건물 분양가는 토지개발비를 포함하여도 토지까지 분양하는 데 비하면 절반 정도로 떨어질 것이다. 판교지구는 평당 분양가가 600만원 선을 넘지 않으며, 도시 기반시설이 되어있는 송파지구라면 500만원까지 낮아질 수 있을 것이다.

셋째, 이 경우 토지개발비를 건물에 포함시켜 분양하느냐 아니면 토지에 포함시켜 임대를 하느냐 하는 문제다. 필자는 우선 택지 개발에서 천연토지와 인공개발, 공공부문과 사유부문은 엄격하게 구분할 것을 권한다.

넷째, 분양한 주택은 토지의 임대시장 가치대로 임대료를 징수한다. 이 경우 토지 임대는 저가 임대가 아니고 반드시 사적 시장원리대로 시장가치만큼 징수해야 한다. 이렇게 해야 중국처럼 주택에 투기가 발생하지 않는다.

대체로 이런 절차를 밟아서 공영주택의 공급정책을 수립하면 주택은 건설비 문제와 투기 문제, 개발이익 징수 문제 등을 거의 동시에 해결할 수 있다. 특히 이 제도는 판교에서 보듯이 평당 600만원이면 가능하므로 땅값에서 발생하는 평당 500만~600만원의 허구가격을 없앨 수 있다. 그리고 정부는 토지분 임대로 계속적으로 재정수입이 발생하는 큰 이점을 갖게 된다. 이 수입은 토지의 성장성으로 경제성장과 더불어 매년 커지는 성질을 가진다.

따라서 공영주택의 토지 임대제(지대시장제)는 △부동산에서 발생하는 고질적 투기 문제 △빈부격차를 일으키는 불로소득 문제를 동시에 해결한다. 또 아파트 구입자는 절반 가격으로 아파트를 소유하고 자유롭게 사용하며, 아파트 주민들은 궁극적으로 세금까지 부담하지 않아도 된다.

이대환/토지시장 연구가·경영학 박사