[왜냐면] 공평한 조세 부과를 위한 단독주택 공시가격 현실화 / 방송희

방송희
한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원

최근 정부가 단독주택 공시가격을 잠정발표하면서 투기지역으로 지정되는 등 주택가격 상승률이 높았던 지역을 중심으로 ‘세금 폭탄’ 등 우려의 목소리가 높아지고 있다.

공시가격은 재산세, 종합부동산세와 같은 보유세 과세의 기준이 될 뿐만 아니라 건강보험료를 포함하여 약 60종에 달하는 부담금 부과의 기준이다. 이 때문에 부동산을 보유한 사람들은 정부의 공시가격 현실화 방침에 따른 주택가격 상승에 막연한 우려와 부담감을 느낄 수 있다. 그러나 현 정부가 추진하는 부동산 공시가격의 현실화가 우려하는 바와 같이 주요 주택가격 상승 지역의 공시가격을 전반적으로 상향시켜 보유세와 각종 부담금을 인상시키고, 서민들의 부담을 가중시키는 방향으로 잘못 가고 있는가에 대해서는 곰곰이 생각해볼 필요가 있다.

최근 언론에서 인용된 내용을 살펴보면, 아파트 등 공동주택의 공시가격은 시세의 60~70%인 반면 단독주택은 이보다 낮은 50% 수준에 불과하다. 더욱이 고가의 단독주택은 시세반영률이 더 낮다. 즉, 고가의 단독주택 소유자가 보유세를 상대적으로 적게 내고 있는 것이다. 그렇다면 현재와 같은 방식이 오히려 정작 서민과 중산층에게 상대적 박탈감을 안겨주는 것이 아닐까?

공동주택과 단독주택의 시세반영률 차이는 근본적으로 부동산가격을 산정하는 방법에서 발생한다. 부동산 공시가격은 매년 토지와 주택에 대해 거래 사례, 수익률, 원가를 반영해 평가·산정하게 된다. 정보 접근이 용이한 거래 사례가 공시가격에 반영되는 가중치가 높다 보니, 거래가 빈번하게 발생하는 아파트는 시세에 근접하게 가격이 결정되는 반면, 상대적으로 거래 빈도가 낮은 단독주택의 공시가격은 시간이 지날수록 시세와의 격차가 커진다. 더욱이 거래가 많지 않은 고가의 단독주택은 시세가 거의 노출되지 않으니 이러한 차이가 더욱 커지게 된다. 마치 소득이 고스란히 노출되는 월급 생활자의 유리지갑과 소득 파악이 어려운 고소득 자영업자의 금고의 차이와 다를 바가 없다.

지난해 7월 국토교통분야 관행혁신위원회에서는 공시가격의 시세반영률이 낮고 신뢰성이 떨어진다는 지적과 상통하는 내용으로, 부동산 공시가격의 현실화율을 높여야 한다고 권고한 바 있다.

조세 부과의 기본 원칙은 공평성과 중립성이다. 과연 고가의 단독주택이 서민과 중산층의 주택에 부과되는 세금보다 상대적으로 낮은 작금의 현실이 공평하고 중립적인 과세라고 할 수 있을까? 현 정부가 추진하는 공시가격 현실화는 과세의 기준이 되는 주택의 전반적인 가격 상승을 의미하는 것이 아니다. 단독주택의 공시가격을 현실화하여 불공정한 과세기준을 개선하고자 하는 시도이다. 따라서 조세정의 실현을 위해 주택유형별, 지역별 형평성 제고를 위한 부동산 공시가격 현실화는 지금이라도 바로잡아야 할 숙제이다.

일각에서는 경기 침체로 힘든 이때, 공시가격 현실화라는 명목으로 국민들이 ‘세금 폭탄’을 맞지 않을까 하는 우려의 목소리를 높이고 있다. 그러나 정부의 제도 개편 목표가 부동산 공시가격의 형평성 제고에서 시작한바 실제 시세와의 격차가 큰 일부 고가 단독주택을 중심으로 공시가격이 현실화될 것이다. 따라서 시장의 우려와 같이 이번 정부의 제도 개선을 통해 주택을 소유한 대다수의 서민과 중산층에게 돌아갈 부담은 크지 않을 것으로 보인다.

다만, 공시가격의 현실화를 통한 형평성 제고라는 정책 목표를 향해 가는 과정에서 정부는 세금이나 건강보험료 인상으로 서민이나 중산층이 피해를 보는 일이 없도록 보완책을 다방면으로 검토해야 할 것이다.