정부 2조원어치 미분양분 매입
해결커녕 병증 더 깊어져
외환위기때도 특혜 무용지물
분양가 내리자 해결돼 대규모 미분양 아파트 사태의 근본적인 원인은 실수요자들의 소득과는 한참 거리가 먼 고분양가라는 사실은 국민 모두가 아는 상식이다. 유엔 주거기구는 적정한 주택가격에 대하여 연소득 대비 주택가격을 나타내는 주택가격비율(PIR-Price Income Ratio) 지수가 3~4배가 정상이라고 제시하고 있다. 한국의 도시가구근로자 연평균 소득이 4000만원인 점을 보면 1억2000만원에서 1억6000만원이 적정한 주택가격인 셈이다. 그러나 수도권에서 실수요자들이 분양받는 국민주택 규모(전용면적 25.7평, 공급면적 33평) 이하의 주택도 4억, 5억원이 넘고, 지방의 분양가격도 3억, 4억원이 넘는다. 건설사들은 부동산경기 활성화를 위하여 양도세 감면 특혜 연장, 부채상환비율(DTI) 금융규제 완화, 분양가상한제 폐지 등 특단의 특혜조치를 쏟아낼 것을 정부에 압박하고 있다. 지방의 실수요자들의 소득수준으로 어차피 고분양가의 아파트를 구입할 수 없으므로 재테크 목적의 투기적 자금들이 내려와 고분양가의 미분양주택을 매입할 수 있도록 뒷받침하는 제도들을 조성해 달라는 것이다. 1가구1주택 실수요자들은 어차피 양도소득세를 내지 않으므로 양도소득세 감면은 구매의 유인책으로 의미가 없다. 투기적 자금을 동원하며 은행으로부터 빚을 내기 위해 대출규제를 푸는 것은 필수이다. 정부는 2008년부터 이미 임시적인 특단의 조치라는 단서를 달아 공기업인 대한주택보증의 자금으로 2조원어치 미분양아파트의 정부 구입, 미분양 아파트 구입 시 양도세 감면, 양도소득세 중과세 일시 적용중지 등 여러 건설경기 지원정책을 추진해 왔다. 하지만 미분양 아파트 문제는 해결되기는커녕 더 심화될 조짐도 보인다. 정부가 우리 국민 모두가 아는 상식대로, 원칙대로 건설사가 시장에서 직접 실수요자들의 눈높이에 맞추어 분양가 인하를 통하여 미분양 아파트를 해소하도록 하지 않고 정부의 건설지원정책에 목매달고 의존하게 한 결과다. 정부는 현재의 높은 주택가격을 어떡하든 유지하며 가격하락을 막는 것에 초점을 두고 있는 것으로도 보인다. 하지만 부동산시장의 정상화는 실수요자들이 부동산거래에 참여하여 거래가 활성화되는 것이고 이는 결국, 실수요자들의 눈높이, 소득수준에 맞추어 분양가, 주택가격이 인하되는 것이다. 1998년 외환위기에도 김대중 정부가 분양가 상한제 폐지, 무주택자 우선분양제 폐지, 양도소득세 감면 등 각종 특혜지원 정책을 쏟아냈지만, 결국 미분양 아파트의 해결은 할인분양 등 각종 분양가 인하조치를 통해서 이루어졌다. 정부도 이러한 특혜지원 정책이 별 효과가 없다는 것을 잘 알고 있어, 윤증현 기획재정부 장관이 2월 중순만 해도 더는 양도세 감면 특혜연장은 없다고 여러 차례 공언하였는데, 여당과 당정협의를 거치더니 다시 양도세 감면 특혜 2011년 4월까지 연장, 경제자유구역과 지방의 주상복합아파트 분양가 상한제 폐지 정책을 발표했다. 정부의 경제관료들이 그렇게 강조하던 시장원리와는 완전히 거꾸로 가는 정치적 고려의 결정이다. 단지 실효성 없는 정책을 남발하여 부동산시장의 정상화 시간만을 자꾸 뒤로 미루는 것에 그칠 뿐 아니라 자칫 엄청난 부작용을 유발할 우려도 크다. 세계경제가 회복될 때 한국은 계속 높은 부동산가격과 높은 주거비 부담으로 인한 임금인상 압력으로 제조업 공동화가 심화되고 사회적 갈등도 심화될 우려가 크다. 김남근 변호사, 참여연대 민생희망본부장
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