150만 가운데 90만 가구가
사실상 분양주택
큰 시세차익 시장 교란 여지
임대 위주로 정책방향 바꿔야 보금자리주택은 ‘정부가 무주택 서민을 위하여 공공 부문을 통하여 직접 공급하는 주택’이다. 정부는 보금자리주택으로 2009년에서 2018년까지 중소형 분양주택 70만가구와 임대주택 80만가구 등 총 150만가구를 공급하기로 하였다. 임대주택은 10년간 임대 뒤 분양으로 전환하는 공공임대 20만가구, 20년 장기전세 10만가구, 장기임대 50만가구로 구성된다. 서민들을 위해 저렴한 가격에 주택을 대량으로 공급하여 서민의 주거문제를 해결한다는 정부의 의도는 좋지만 공급방식에 문제가 있는 것으로 보인다. 외국의 경우 임대아파트 비율이 총 주택 수의 20%를 차지하지만 우리나라는 5%에 머물고 있는 실정이다. 따라서 주택정책은 임대주택 공급 비율을 높이는 방향으로 전환되어야 한다. 그러나 보금자리주택은 향후 10년 동안 공급되는 150만가구 중 70만가구는 분양주택으로, 20만가구는 공공임대로 10년 후에는 분양으로 전환이 가능하다. 즉 임대주택과 비교하여 분양물량이 너무 많다. 또한 그린벨트를 해제하여 주택을 건설하는 것도 바람직하지는 않다. 그린벨트를 해제하여 주택문제를 해결하려고 했다면 어느 정부나 하지 못했을 이유가 없다. 그린벨트의 지정 목적은 도시의 외연적 확산 방지에 있다. 이번 사전 분양물량 중 전체의 반을 넘는 84㎡를 기준으로 강남이나 서초지역의 분양가를 약 3억원 정도라고 본다면 당첨자는 분양 즉시 3억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있다. 물론 전매를 금지하고 있지만 이러한 결과는 분명히 주택시장을 교란시킬 것이다. 즉 제2의 판교 분양시장이 재현될 수도 있다. 시세차익이 존재하는 상황에서 분양권 전매 내지는 투기가 이루어지지 않기를 기대하기는 어렵다. 또다른 문제점은 해당 지역의 토지를 매입하거나 수용하지도 않은 상태에서 단지 계획일 뿐인 이른바 ‘꿈’을 분양하는 것도 문제이다. 현재는 사전청약이므로 본청약이 이루어지는 2011년 이후에는 분양가가 재조정될 가능성도 있다. 그리고 해당지역의 토지수용과 관련하여 향후 2년간 50조원 이상이 풀릴 것으로 예상되는 토지보상금은 주변의 토지가격이나 주택가격을 상승시킬 가능성도 높다. 이제 국민 모두가 최소의 요건을 갖춘 주택에 거주할 권리인 ‘기본주택거주권’이 국민의 기본권으로 인식되는 의식의 전환이 필요하다. 국민의 기본적 생존권은 의식주가 해결되어야 보장된다. 해법은 선진 외국처럼 임대주택 공급 비율을 대폭 증가시키는 것이다. 즉 국민임대나 장기전세주택(시프트)의 공급량을 확대시켜야 하며, 주택시장을 이원화해 수급에 의해 가격이 결정되는 시장주택인 매매 또는 분양주택과, 국민의 기본적 거주권이 보장되는 정부주도의 임대주택으로 구분해 관리해야 한다. 정부는 현재 임대주택 수가 70만호 정도인 것을 고려하여 이를 약 300만호까지 확대하는 정책이 필요하다. 그렇게 본다면 앞으로 공급할 150만호의 보금자리주택은 전량을 국민임대나 장기전세 주택으로 공급해야 한다. 김용희 서울사이버대 부동산학과 교수
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