[왜냐면] 집값 인하를 위한 유기적 정책 방안 /김용창

왜냐면

아파트값이 폭등하는 등 부동산 시장의 요동치면서 정부에 쏟아내는 비판도 드세다. 일부에서는 이런 사태가 전적으로 ‘정책 부실’에서 비롯한 것으로 간주해 건설교통부를 희생양으로 삼는다. 그런 마음이 이해는 가지만, 그것만으로는 주택시장과 주택가격을 안정시킬 수 없다. 근본 대책을 두루 궁리해야 한다.

여기에서 가장 기본적이고도 중요한 것은 주택정책을 구성하는 각 수단들이 따로 놀거나 엇박자로 나가지 않도록 ‘유기적 주택정책’을 구성하는 일이다. 그러자면 기획-개발-건설-공급 및 수요-보유-처분이라는 부동산 생애주기 전체에 걸쳐 체계적으로 효과를 발휘할 수 있도록 정책의 일관성을 유지해야 한다.

첫째, 개발단계에서 다양한 개발 방법을 강구할 필요가 있다. 현재는 분양방식과 공공 임대주택 건설방식을 주로 채택하고 있지만 택지 및 건물 공급방식에 따라 다양한 조합이 가능하다. 예컨대 종래의 임대주택 개념과 달리 지대를 내는 토지임대, 건물분양 방식도 초기 구입자금을 대폭 낮출 수 있다. 개발자금은 부동산 증권화 방식을 이용하면 된다. 어떤 방식을 선택하든 최초 분양값과 임대료를 낮추자면 개발·건설 원가를 낮추는 근본적이 대책이 중요하다.

주택정책을 구성하는 수단들이 따로 놀거나 엇박자로 나가지 않도록…기획 및 개발, 건설, 공급 및 수요, 보유 및 처분이라는 부동산 생애주기 전체에 걸쳐 체계적으로 효과를 발휘할 수 있는 정책의 일관성을 유지해야

둘째, 분양원가를 확실하게 낮춰야 한다. 정부는 11월15일 대책에서 용적률 상향조정 및 녹지 확보율 축소, 기반시설 설치비 재정투입 등의 방법으로 분양값을 25% 정도 낮추겠다고 발표하였다. 그러나 이 방법으로는 현재의 높은 분양값 문제를 근본적으로 해결할 수 없다. 게다가 국가예산을 투입하는 것은 지역간 형평에 어긋난다는 논란의 소지도 있다. 그보다는, 법적 근거가 모호한 각종 부담금을 지방자치단체가 택지개발 단계에서부터 부담하여, 분양값 상승으로 이어지는 시스템을 개선해야 한다.

이와 함께 ‘고무줄 분양값’ 시스템을 개혁해야 한다. 현재의 원가 연동형 분양값 상한제는 기본형 건축비가 평당 372만5천원 수준이고 가산비용을 더하면 평당 530만원을 웃돌아, 높은 분양값을 합법적으로 인정해주는 꼴이다. 분양값 검증을 통한 적정가격 공시제를 도입하고, 건설업체가 이를 수용하지 않으면 모집승인을 보류할 수 있도록 법적 근거를 정비하여야 한다. 또한 개발이익을 환수하기 위한 본디 취지와 달리 초기 분양값을 높이는 주 원인이 된 채권입찰제를 변경하여 즉시 환수가 아니라 환매를 통한 공공관리 방법으로 전환할 필요가 있다.

셋째, 주택은행제를 도입해야 한다. 앞의 분양값 인하 방법을 모두 적용할 경우 정부안이 아니더라도 30% 이상의 분양값 인하 효과를 거둘 수 있다. 여기에 정부안을 추가하면 분양값을 획기적으로 낮출 수 있다. 이 때 최초의 분양자가 막대한 개발이익을 가져가는 것을 막기 위해 일종의 ‘중저가 분양주택은행제’를 통한 공공관리 방법을 강구하여야 한다. 물가 정도를 반영하는 낮은 공급가격 수준으로 공공주택은행을 통해서만 집을 거래하도록 하고, 향후 공공택지의 신규주택을 이러한 낮은 분양값 및 주택은행 관리 방법으로 공급하며, 재고가 쌓이면 초기 분양값을 대폭 낮추는 동시에 개발이익을 제거하면 기존 재고 주택시장에도 가격인하 압력으로 작용할 수 있다. 그렇게 되면 주택시장을 공공 임대주택, 중저가 분양주택, 고가 재고주택의 삼원 체제로 구성할 수 있다.

넷째, 주택공급을 확대하는 동시에 그 효과를 높이도록 특정지역 주택에 대한 한시적 소유 제한제를 병행하여야 한다. 금융소득, 실물자산 소득, 노동소득 등 3대 수입원천의 양극화가 심해지는 상황은 투기성 다주택 보유를 더욱 부추기고 심화시킨다. 이런 현상을 완화 또는 해소하려면 다주택 보유자의 특정지역 주택 신규취득을 금지하거나, 이를 허용하되 동시에 그에 상응하는 기존 주택을 반드시 매각하도록 하여 신규 공급물량이 시장에 나오도록 해야 한다.

다섯째, 현재의 보유세 강화 정책 기조를 유지해야 한다. 그러나 현재의 과세가치 산정 및 적용비율 체제에서는 보유세 강화 및 소형주택에 대한 다주택 보유 제한 효과가 상대적으로 떨어지기 때문에 2주택 보유분부터는 보유세율을 달리하는 종량세 개념으로 보완해야 한다. 다만 6억원 이하의 1가주 1주택, 장기거주자, 노인가구 등 특정 조건의 경우 보유세를 경감해줄 필요가 있다.

여섯째, 주택의 처분단계에서는 불로소득을 철저하게 환수해야 한다. 주택가격 상승을 계속 기대하는 상황에서 양도세 완화는 양도차익의 극대화를 추구하는 결과를 낳을 뿐 매물 증가로 이어지기 어렵다. 양도소득세의 동결효과(세금부담 때문에 매물이 안 나오는 현상) 문제는, 종량세 개념을 도입해 보유세제를 개선하는 한편, 세부담이 가벼운 증여세로 피해가는 편법을 방지할 수 있도록 조세정책 수단의 균형을 맞추는 방향으로 보완해야 한다. 다만 1주택 장기 거주자의 경우 실수요자라는 점을 고려하여 거주기간에 따른 특별공제 폭을 넓힐 수 있다.

일곱째, 재건축의 경우 기존 택지를 주택 신규공급의 원천으로 유용하게 활용한다는 관점을 가져야 한다. 용적률을 높여 조정하고 기존의 규제를 대폭 정비하여 주택공급을 확대하되, 조합원 분양과 일반 분양의 형평성을 고려해 입체환지 개념에 근거한 등가교환만 인정하고 분양값 상한제를 적용하며, 나머지 용적률 증가분은 기존 소유자의 이익에서 배제해야 한다.

여덟째, 과잉 유동성 출구 전략에 대한 근본대책이 필요하다. 529조원에 이르는 단기 유동성은 늘 부동산 시장을 맴도는 시한폭탄이다. 주택정책 자체만으로는 부동자금의 유입을 막기 어렵다. 그동안 엇박자로 나가는 금리정책이 부동산 정책의 실효성을 상당부분 잠식한 것도 부인하기 어렵다. 대체 수단으로 사용하고 있는 대출 정책은 실수요자의 피해가 없도록 다주택자의 대출을 제한하는 방향으로 가야 한다.

거듭 강조하건대, 집값 문제를 해결할 수단이 있음에도 사용하지 않는 것은 결국 우리 후속세대에 책임과 부담을 떠넘기는 꼴이다.

김용창/세종대 산업경영대학원 부동산학과 교수