“서울 분양가 상한제 도입땐 매매가 변동률 연 1.1%p 하락”

※ 그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

국토연구원 부동산시장센터 전망

2007·2015년 시행 당시 분석
“재건축 이익 줄어 투자수요 감소
주변 아파트값 동반상승도 차단
공급 위축 현상도 일어나지 않아”

※ 그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

서울 민간택지에 분양가 상한제를 도입하면 서울 주택 매매가격 변동률이 연간 1.1%포인트 하락하는 효과를 가져온다는 국책연구기관의 분석이 나왔다. 분양가 상한제 도입에 따른 집값 변동 예상치가 수치로 나온 것은 처음이다.

국토연구원 부동산시장연구센터는 29일 발행한 ‘주간 국토정책 브리프’에서 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행할 경우 연간 기준으로 주택 매매가격 변동률을 1.1%포인트 하락시키는 효과가 나타났다고 밝혔다. 이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹(처치그룹)과 적용되지 않는 그룹(통제그룹)간의 정책 성과를 측정하는 방법론중 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다. 부동산시장연구센터는 지난 2007년 9월 분양가 상한제 시행과 2015년 4월 분양가 상한제 탄력적용 시행 전후의 집값 동향을 분석했다.

국토연구원은 “정부가 민간택지로 상한제를 확대하려는 것은 재건축·재개발 단지에 쏠린 유동자금을 분산시키려는 의지로 풀이된다”며 “상한제 시행으로 분양가가 낮아지면 재건축·재개발 사업의 개발 이익이 줄고, 높은 자본이득을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아질 것”으로 내다봤다. 또 분양가가 하락하면 고분양가가 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 예상했다.

국토연구원은 분양가 상한제 시행으로 주택공급이 위축될 것이라는 일각의 지적은 기우에 그칠 것으로 봤다. 지난해 주택 준공실적이 62만7천호로 크게 늘었고, 최근 3년간 주택건설 인허가 실적(평균 58만7천호)도 장기 평균치(50만호)를 웃돌아 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지할 것이라는 게 연구원의 분석이다. 이와 함께 3기 새도시 개발 등을 통해 수도권 내에서 주택 30만가구 공급을 계획하고 있는 만큼 공급 문제가 우려할 수준은 아니라고 덧붙였다. 박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “과거 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 직후인 2008~2009년 인허가 물량이 줄어든 것은 글로벌 금융위기와 함께 상한제 시행 직전 ‘밀어내기식’ 인허가에 따른 기저 효과 측면이 강하다”며 “2010년부터는 분양가 상한제 시행 상황에서도 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복했다”고 말했다.

국토연구원은 올해 주택 매매가격 순환국면을 분석한 결과 2분기부터 전국·수도권·지방의 주택시장이 모두 ‘수축국면’에 진입했다고 설명했다. 이에 따라 분양가 상한제 등 정부 정책이 영향을 미치면서 수도권의 주택 매매가격이 연간 1.2~1.6%, 전국적으로는 1.3~1.6% 하락할 것으로 예상했다. 서울의 집값은 따로 예측하지 않았으나 상반기(-0.93%)에 이어 하락세를 보일 것으로 연구원은 내다봤다. 주택 전셋값은 수도권이 연간 2.2~2.4%, 전국이 2.1~2.3% 하락할 것으로 예상했다. 또 올해 주택 매매거래량은 69만~74만호 수준으로 지난해(85만6천가구)보다 줄어들 것으로 추산했다.

박 센터장은 “분양가 상한제 시행 때는 전매제한 강화와 함께 개발이익 환수를 병행 추진하는 대안도 고려해볼 수 있을 것”이라면서 “최근 금리 인하로 인해 주택시장 변동성과 가계부채 증가 위험도 커진 만큼 실거주 목적 이외의 대출에 대한 관리 체계를 강화해야 한다”고 제언했다.

최종훈 기자 [e-mail]

◎ Weconomy 홈페이지 바로가기: http://www.hani.co.kr/arti/economy
◎ Weconomy 페이스북 바로가기: https://www.facebook.com/econohani