[서민 울리는 법 이대로 둘건가] ⑤ ‘그림의 떡’ 임대아파트

지난해 8월 서울 강서구 등촌동에 있는 한 영구임대 아파트에서 한 주민이 더위를 피해 복도에 자리를 펴고 앉아, 곡물을 손질하고 있다. 장철규 기자 [e-mail]

“임대아파트 살기는 좋은데…” 25%가 임대료 체납

[사례1] 이아무개(51·여)씨는 지난해 서울의 한 임대아파트를 나와 인근 주택에 전셋방을 얻었다. 이혼 뒤 식당일을 하면서 두 아들과 함께 살고 있는 이씨는 지난 2001년 살던 집이 재개발되면서 임대보증금 1700만원을 내고 50년 공공임대아파트에 입주했다. 이씨는 “이전 집에 비해 임대아파트는 정말 살기 좋은 곳이었다”고 회상했다. 하지만 월 임대료 18만3000원에 관리비까지 매달 35만원씩 내는 건 자신의 소득 80만원으로는 큰 부담이었다. “솔직히 말해서 없는 사람은 임대주택 줘도 못살아요. 살기는 좋은데 돈이 문제예요.”

[사례2] 경기 남양주의 국민임대주택에 2003년 5월 입주한 강아무개(42·여)씨는 월 임대료 16만6460원을 5달째 내지 못하고 있다. 남편은 실직하고 혼자 일해 버는 월 90만원의 소득으로는 아이들 학교 보내고 생활하기도 힘들다. 강씨는 “계속 여기 살고 싶은데 지금 수입으로는 앞으로도 임대료 납부가 어려울 것 같다”며 “생활하기에 어려운 세대들은 주거비 부담이 적도록 조처했으면 한다”고 호소했다.

서민을 위한 공공임대주택에 정작 서민은 살기 어렵다.

공공임대주택은 주택공사 등 공공기관이나 민간사업자가 국가의 재정 지원을 받아 공급하는 영구·50년·국민 임대아파트 등을 말한다. 저소득층이 더 낮은 주거비로 장기간 거주할 수 있도록 하기 위한 것이다. 공공임대주택의 임대료는 민간주택의 23∼65% 수준인 것으로 정부는 파악하고 있다.

하지만 이는 상대적으로 낮다는 것일 뿐, 입주자들의 평균 소득에 견주면 감당하기 버거운 수준이다. 정부 조사를 보면, 우리의 소득 대비 주거비 부담율은 20% 안팎으로 선진국의 16%에 비해 여전히 높은 수준이다. 소득 대비 주거비 부담율을 국내 학자들이 설정하는 상한치인 25%로 볼 때, 월 소득이 100만원인 계층의 주거비 부담 가능액은 25만원이다. 하지만 15평형 국민임대주택은 관리비를 제외한 임대료만 24만~31만원에 이른다.

주공임대아파트 임대료 체납 현황

입주자 소득비해 주거비 부담 커
1년 이상 체납액 3년새 3.5배 증가
능력따라 ‘차등부과’ 목소리 높아

실제 임대주택 입주자 네가구 중 한가구가 임대료를 체납하고 있는 실정도 이를 뒷받침한다. 주택관리공단이 이영순 민주노동당 의원에게 제출한 국정감사 자료를 보면, 올 6월 현재 전국 공공임대주택 입주가구의 25%가 임대료를 제때 못내고 있다. 지방에 비해 임대료가 비싼 서울은 체납율이 38.6%에 이른다. 13달 이상 장기 체납액도 최근 3년간 3.5배 증가한 49억원이다. 이 의원은 “임대료 부담이 지속적으로 증가하는 데 반해 임차인의 소득 수준은 나아지지 않기 때문”이라며 “이들은 다른 주택을 구할 수도 없는 상황으로, 임대주택정책이 본래의 취지를 살리지 못하고 있다”고 지적했다.

실수요자인 서민들에게 임대료가 버거운 것은 임대주택을 짓는 데 들어간 사업비를 기준으로 임대보증금과 월 임대료를 산출하기 때문이다. 정부의 ‘표준임대보증금 및 임대료 고시기준’을 보면, 임대보증금과 임대료 산정은 주택건설 원가의 일정 비율로 하도록 정하고 있다. 김남근 변호사는 “건설 원가를 기준으로 임대료를 책정하다보니, 실질적으로 주택을 필요로 하는 최저소득 계층의 입주가 어려워지고 대신 고소득 계층이 공공임대주택의 혜택을 받는 모순이 생겼다”고 비판했다.

이 때문에 지질이나 지형 등 시공 조건이 까다로운 지역의 임대료는 주거 여건과 무관하게 비싸게 책정된다. 땅값이나 자재비가 오르는 시기에 건립된 경우도 마찬가지다. 에스에이치공사(옛 서울도시개발공사)의 국정감사 자료를 보면, 1998년과 99년에 서울 노원구에 지은 15평형 공공임대아파트의 임대료가 각각 11만원과 14만5천원으로 차이를 보인다. 특히 철거민들에게 공급되는 50년 공공임대주택의 임대료도 이들의 낮은 소득을 감안하지 않은 채 동일하게 산출·부과되고 있다.

이런 문제를 해결하기 위해 소득수준에 따라 임대료를 다르게 부과하는 제도를 도입하자는 요구가 일고 있다. 임대료 체계를 건설원가가 아닌 입주자의 소득·자산 등 지불능력에 따라 산정하도록 바꾸자는 것이다. 한국도시연구소 홍인욱 책임연구원은 “일본은 능력만큼 부담하는 ‘응능응익(應能應益)’ 원칙에 따라 소득을 6단계로 나눠 임대료 등을 차등 부과하고 있다”며 “이를 응용해 저소득층의 주거비 부담을 줄일 필요가 있다”고 말했다.

임대료 · 관리비 연체 및 자진퇴거 사례

참여연대, 전국공공영구임대주택연합 등 15개 단체는 지난해 입지조건이나 주변지역의 전월세값, 입주자의 가구소득 등을 고려해 임대보증금과 임대료를 결정하는 것을 내용으로 하는 임대주택법 개정안을 국회에 청원했다. 청원안은 이호웅 당시 열린우리당 의원의 발의로, 현재 국회 건설교통위에 상정돼 있다. 정부 역시 지난해 4월 ‘임대주택정책 개편방안’을 마련해, 부담 능력과 수혜 수준에 따라 임대료를 차별화할 예정이라고 밝힌 바 있다. 이재명 기자 [e-mail]

임대 입주민은 조용히 살아라?

대표조직 꾸려도 관리실선 대화상대 인정 안해

공공임대주택 입주민은 ‘아파트 주민’이 아니라 ‘관리의 대상’일 뿐이다. 임대주택을 가난한 사람들에게 정부나 건설업체가 주는 혜택으로 여겨, 임차인들의 기본적 권리를 존중하지 않는 탓이다.

지난 2001년 시민단체의 임대주택법 개정운동으로 임차인 대표기구 구성이 허용됐지만, 구성율은 37%에 불과하고 그나마 제대로 운영되는 곳은 훨씬 적다. 아파트 관리사무소는 어렵게 만들어진 임차인 대표조직을 인정하지 않으려 한다.

경기 부천시 원미구 한 영구임대주택 단지에 사는 976가구는 지난 2001년 4월 임차인 대표회의를 구성했다. 임대주택 관리에서 발생하는 잡수익 사용내역을 묻는 질의서를 관리소장에게 보냈지만, 사유에 대한 설명도 없이 ‘없다’라는 무성의한 답변만 돌아왔다. 관리사무소의 부당한 주택관리에 대한 주민들의 민원이 임차인 대표회의를 통해 제기돼도 번번이 무시되거나 거부됐다.

서울 동작구 흑석동의 한 공공임대주택 임차인 146가구도 2004년 12월 임차인 대표회의를 결성했지만, 관리사무소는 아직까지도 “자치회는 임의단체이기 때문에 인정할 수 없다”며 대표성을 부정하고 있다.

현행법상 임차인 대표조직은 예산, 공간, 권한 등 제도적인 뒷받침을 제대로 받지 못하고 있다. 관리비·하자보수 등에 관한 협의권만 가지고 있을 뿐이다. 운영비도 따로 책정되지 않아, 장터를 열거나 갹출로 조달해야 하는 형편이다. 가뜩이나 먹고 살기에 바쁜 임차인들로서는 엄두를 내기 쉽지 않다.

임차인 참여 지원을 위해 별도의 예산과 인력까지 지원하는 영국과는 차이가 크다. 영국에서는 임차인 자문위원회를 둬, 임차인들에게 영향을 미치는 주요 정책과 일상적 문제를 토론하고 각종 의견을 수렴하게 한다. 이런 참여가 공동체 의식과 자율관리 노력을 높여, ‘빈곤의 섬’으로 표현되는 임대주택의 슬럼화를 막을 대안이 될 수 있다고 보기 때문이다.

시민단체들이 지난해 청원한 임대주택법 개정안은 △임대사업자가 대표성을 지닌 임차인 기구에 협력하도록 의무를 부여하고 △임차인 대표기구에도 임대주택 관리와 관련된 사안에 대해 2년에 한차례씩 단체협약을 체결할 수 있는 권한을 부여하도록 하고 있다. ‘주거권 실현을 위한 국민연합’ 유영우 사무처장은 “임대사업자가 임차인을 협력자이자 동반자로 인식해야 한다”며 “임차인들의 적극적인 참여를 유도하기 위해서는 지원시스템을 마련하는 것이 핵심”이라고 강조했다. 이재명 기자 [e-mail]