[나라살림가족살림] 부동산정책의 시장원리와 정보공개 / 김용창

김용창/세종대 교수·부동산경영학

나라살림가족살림

현 정부의 부동산정책을 논의하고 평가하는 과정에서 가장 흔히 나오는 말이 시장원리에 어긋난다는 것이다. 특히 아파트 분양가격 통제와 분양원가 공개정책에 대해서 그런 말들이 많이 나온다. 애덤 스미스는 <국부론>에서 각 개인은 자신들의 사적이익만을 추구하고 있고, 이 과정에서 보이지 않는 손의 인도로 사회적 공익을 효과적으로 증진시키는 경우가 많다는 그 유명한 말을 하였다. 지금까지도 시장의 힘과 효율성을 나타내는 가장 강력한 표현으로 자리잡고 있다.

주지하다시피 시장경제란 강압이나 물리적 힘보다는 자발적 거래를 통해서 의도한 바를 달성하는 경제다. 주류경제학의 관점에서 볼 때, 시장에서는 자신의 이익만을 위해서 흥정하고 거래하며, 거래는 당사자 모두의 이익이 없으면 이루어지지 않기 때문에 시장거래 결과는 모든 사람들의 이익을 가져온다는 것이다. 반면에 마르크스주의 경제학은 시장이 주기적 불황을 초래하는 기본적으로 불안정한 존재이며, 실업과 노동자의 궁핍화가 만성적이라고 주장한다.

지금까지의 역사적 경험은 시장을 통한 자원배분과 경제운용이 우월하다는 것을 보여준다. 그런데 자원배분을 가장 효율적으로 달성할 수 있는 완전경쟁시장 원리가 제대로 작동하기 위해서는 다수의 공급자와 수요자, 상품의 동질성, 완전한 시장정보, 자유로운 생산요소의 이동 등 여러 가지 조건이 필요하다.

완전한 시장정보는 시장경제의 원활한 작동을 위해서도 매우 중요한 조건인 것이다. 그래서 ‘소비자기본법’ 제4조에서는 물품 등을 선택할 때 필요한 지식 및 정보를 제공받을 권리가 있다고 명시하고 있고, 78조에서는 소비자단체에 자료 및 정보를 요청할 수 있는 권리를 부여하였다. 다만 정보공개의 단서로서 과거 ‘소비자보호법’ 시행령에서는 사업자의 영업비밀에 해당하는 것은 제외하였다. 분양원가의 구성항목이 영업비밀에 해당하는지가 쟁점이기는 하지만 기본 원칙은 정보공개 요구가 소비자의 기본권리라는 것이다.

특히 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제25조에서는 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 거래 또는 이용제한 사항 등에 대한 확인·설명의무를 중개업자에게 부과하고 있다. 집을 파는 사람은 자기 집인 만큼 가장 완전한 정보를 가지고 있는 셈이고, 집을 구입하려는 사람은 해당 정보를 충분히 가지고 있지 못하기 때문에 불완전한 거래가 일어날 가능성을 막기 위한 장치인 것이다. 완전한 정보에 바탕을 두고 거래가 이루어져야 주택의 품질에 상응하는 적정가격이 성립하고, 그래야 자원배분이 합리적으로 이루어지는 것이다.

중개수수료 규제정책에 대해 헌법재판소(2001헌바12)는, “공정한 부동산거래 질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여하고, 법정수수료 제도가 추구하는 경제적 공익은 국민전체의 경제생활 안정에 대단히 중요하기 때문에 중개업자의 사익보다 우월하다”고 판시하고 있다. 중개수수료에 대해서조차 이러한 판결을 내리고 있는데 아파트 분양가격은 그보다 중요하지 않다는 것인가. 아파트 분양가격이 국민경제 생활의 안정에 끼치는 영향은 훨씬 크다는 것을 부정할 수는 없을 것이다.

시장원리라는 것도 따지고 보면 사람이 만든 것이고, 사람의 경제생활을 풍요롭게 하는 하나의 수단에 불과한 것이지 그 자체가 목적이 될 수는 절대 없는 것이다. 따라서 아파트 분양가격 관련 정책도 “국가는 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다”는 헌법 제35조 제3항의 규정을 준수하여야 한다.

김용창/세종대 교수·부동산경영학