‘반값 아파트법’ 부동산 안정 대신 투기 불러

‘반값 아파트법’으로 알려진 ‘토지임대부 주택법’이 2월 임시국회에서 국회 본회의에 올랐으나 통과되지 못했다. 사진은 홍준표 한나라당 원내대표가 지난해 국회에서 열린 고위당직자회의에서 토지임대부 공급촉진(반값아파트) 법안 당론에 대해 설명하는 모습. 강재훈 선임기자 [e-mail]

[열려라 경제] 김광수경제연구소의 진단&전망
토지는 공공이 임대하고 주택만 분양하는 방식
매매때 토지가격·시세차익 배분 등 분쟁 초래

이른바 ‘반값 아파트’라고 알려진 ‘토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법’(이하 토지임대부 주택법)이 2월 임시국회에서 국회 본회의까지 올랐으나 여야간 밀고당기기 끝에 결국 통과하지 못했다. 하지만 이 법안을 발의한 홍준표 의원이 여당 원내대표이기 때문에 4월 임시국회에서는 통과될 가능성이 높아 보인다.

토지임대부 분양 방식이란 토지 소유권은 국가 또는 토공 등 공공단체가 갖고 그 토지 위에 짓는 주택만 개인에게 분양하도록 하는 주택 공급 방식을 말한다. 이 경우 사람들은 아파트 건물만을 소유하고 토지 임대료를 내게 된다. 그런데 이런 토지임대부 분양 방식은 주택 투기를 막거나 주택가격 하락에 전혀 기여하지 못한다. 왜냐하면 토지임대부 분양 방식은 ‘로또’식의 시세차익을 없애는 방안이 결코 아니기 때문이다. 오히려 경우에 따라서는 투기를 더욱 부추길 수 있다.

그 이유를 보자. 토지임대부 분양 방식이란 ‘가’와 ‘나’가 공동 투자하여 아파트 한 채를 지어 ‘공동 소유’ 하는 것과 마찬가지다. 예컨대 100㎡(30평형) 아파트의 택지가격이 1억5000만원이고 아파트 건축비가 1억5000만원이라고 하자. 그 경우 아파트 분양값은 3억원이 된다. 토지임대부 분양방식은 ‘나’가 단지 토공으로 바뀔 뿐 주택에 대한 공동 소유 방식에 불과하다는 것을 알 수 있다.

그런데 ‘가’와 ‘나’가 공동 소유한 아파트의 바로 옆에 사실상 똑같은 아파트 매맷값이 5억원이라고 하자. 그러면 ‘가’와 ‘나’가 공동 소유한 아파트의 시세는 얼마일까? 당연히 옆집 ‘다’가 소유한 아파트의 매맷값인 5억원이 될 것이다. 만일 두 아파트 값이 다르다면 무위험 차익을 얻기 위한 재정거래(차익거래)가 생길 것이다. 뿐만 아니라 토지임대부 주택을 분양받은 사람은 주택건물에 대한 지분만 소유한 채 매월 토지 사용 임대료를 내야 한다. 이런 점에서 토지임대부 분양은 주거비용을 싸게 해 주는 방식도 아니다. 이런 점에서 토지임대부 분양주택은 주택 가격을 낮추는 효과가 전혀 없다고 할 수 있다. 바로 이런 이유 때문에 반값 아파트 방식은 ‘반쪽 사과’라는 비판이 나온 것이다.

더구나 토지임대부 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 소유권을 행사할 수 있도록 되어 있다. 이런 점에서 시세차익을 노리는 투기를 억제하는 효과도 없다. 경우에 따라서는 오히려 투기를 더 조장할 수도 있다. 토지임대부 분양 방식의 경우 토지에 대한 토공의 권리 행사는 제한되는 반면 주택에 대한 시세차익이 발생할 경우 그 권리는 ‘가’가 일방적으로 행사할 가능성이 높기 때문이다.

또한 가치가 그대로 보전되는 토지와 달리 시간이 갈수록 주택 가치는 감소할 수밖에 없다. 이 경우 10년, 20년 후에 주택을 전매한다고 할 때 시세는 어떻게 나누어야 할까? 또 약 40년 후에 건물의 내구 연한이 다 되어 건물 가치가 0이 된다고 하면 그때 주택소유주의 권한을 어느 정도 인정해야 할까? 결국 모든 토지임대부 분양주택의 매매 때 토지가격 및 시세차익 배분과 관련해 극심한 혼란과 분쟁에 빠지지 않을 수 없다.

선대인 부소장

사실 홍 의원의 그간 행태를 생각하면 토지임대부 분양 방식의 미래는 쉽게 짐작할 수 있다. 홍 의원은 지난해 총선 이후 당분간 뉴타운 추가지정을 하지 않겠다는 오세훈 서울시장에 맞서 뉴타운 추가지정을 강력히 압박했던 대표적 인물이다. 언론 보도를 보면 당시 홍 의원은 “뉴타운은 원래 주거환경 개선을 통해 집값을 올리기 위한 사업”이라고 주장했다. 그는 또 “뉴타운을 개발하면 부동산값이 오르는 것은 당연하다”며 “강남은 규제하더라도 강북 부동산 값은 좀더 올려 키를 맞춰야 한다”고 말하기도 했다. 그가 서민 주거 안정과 집값 안정이라는 주택정책 목표에 대한 최소한의 인식조차 갖고 있지 않음을 보여준 발언이다.

주택정책의 목표가 무엇인지도 제대로 이해하지 못하고 지역 유권자들의 투기적 탐욕을 부추기는 인물이 집권 여당의 원내대표라는 사실이 한심스럽다. 정권을 가리지 않고 부동산 정책에서 실패를 거듭하는 이유를 이보다 더 잘 설명하는 사실이 또 있을까?

선대인 부소장(cafe.daum.net/kseriforum)