“아파트 원가공개 공감 끌어내기 실패”

창간 20돌 기념 연중기획-다시 그리고 함께 [3부]
기준없이 당위성만 주장 설득력 떨어져
‘개발이익’ 철저히 공익적 용도로 쓰여야

참여정부의 부동산 정책은 수도권 집값을 잡는 데 실패함으로써 그 한계를 드러내긴 했으나 거래시장 투명화나 보유세 현실화 등에서는 일정한 성과를 거둔 것으로 평가돼 왔다. 그러나 이명박 정부 들어 성장과 시장주의 원칙을 앞세워 기존 부동산 정책을 개조하려는 뜻을 드러내면서 다시 부동산 시장이 들썩이고 있다.

우선 규제 완화 기대감과 함께 투기가 가세해 값싼 주택이 밀집해 있는 서울 강북지역의 집값이 급등하고 있다. 4·9 총선에 불어닥친 뉴타운 공약 바람은 생계 근거지를 떠나기 어려운 서민들의 주거 안정을 위협하고 있다. 이런 상황에서 과연 진보·개혁 진영은 어떤 부동산 정책을 가다듬고 있는가? <한겨레>는 교육 정책에 이어 집값 정책을 두 번째 토론 주제로 잡았다. 진보·개혁 진영 전문가 및 시민 패널들과 함께 △아파트 원가공개 △반값 아파트 △1가구1주택 소유제한 법제화 등에 대한 대안과 한계를 따져보는 자리를 마련했다.

참석자
사회 : 조명래/단국대 교수
전강수/대구 가톨릭대 교수
(토지정의시민연대 정책위원)
변창흠/세종대 교수
(환경정의 토지정의센터장)
백준/제이엔케이도시정비 대표
(민주노동당 서울시당 정책자문위원)
박철훈/(회사원·아파트값내리기시민모임 운영위원)
권혁년/(회사원·경기 광명시 거주)

최근 주택공사가 법원 판결에 따라 경기 고양시 풍동지구 아파트 분양원가를 공개했는데 이윤이 분양원가 대비 33%로 드러나 비판 여론이 일었다. 원가 공개는 집값 폭등이 부동산 시장을 휩쓸고 지나간 참여정부 말기에 분양가 상한제와 함께 부분적으로 도입됐다.그러나 집값이 오를 대로 오른 뒤에 도입돼 ‘소 잃고 외양간 고친 격’이 됐다.

참여정부는 아파트 분양원가 공개에 대해 분명한 태도를 갖지 못하고 오락가락하며 시간을 허비했다. 집권 초기 노무현 전 대통령이 “장사의 원리에 맞지 않는다”고 반대한 게 빌미가 된 측면도 있다. 그러나 문제는 진보개혁 진영 안에서도 의견이 엇갈렸다는 것이다.

집값잡기 대안은 있는가? ‘분양원가 공개’ 논쟁

조명래 분양원가 공개는 이 제도를 도입하기까지 실효성 문제, 공개 범위와 기준 등을 놓고 적지 않은 진통을 겪은 바 있다. 그런데 앞으로가 더 문제다. 새 정부는 시장주의를 내세우고 있어, 현행 제도는 형식적인 요식행위로 전락해 폐지될 우려가 있다.

변창흠 참여정부는 세제 개혁, 거래시장 투명성 확보, 주택공급 확대 등에서는 개혁적이었다. 그러나 분양가격 정책은 결과적으로 실패작이었다. 2006년 말 새도시 개발 계획을 발표했는데도 집값이 급등한 것은, 공급만으로 주택가격을 안정시킬 수 없다는 것을 확인시켰다. 위기를 느낀 정부는 그 대응책으로 2006년 11·15, 2007년 1·11 대책을 내놓으며 분양값 상한제, 원가공개를 받아들였다. 그러나 원가공개 세부 항목 공개는 채택되지 않았고, 분양값 상한제도 상한선을 책정하는 데 건설업계 입김이 많이 반영되는 등 변질됐다.

박철훈 참여정부가 집권 초반에 분양원가 공개를 하지 않아 집값 급등을 방치한 것이 결과적으로 정권을 넘겨주는 원인이 됐다고 본다. 아시다시피 노무현 전 대통령이 시장원리 운운하며 첫 단추를 잘못 끼웠다. 저는 노 전 대통령이 분양원가 공개를 반대하는 이유가 납득이 안 돼 ‘친노’에서 ‘비노’로 바뀐 사람이다. 그러나 진보개혁 진영에도 책임이 있다고 생각한다. 참여정부에 들어간 진보적 지식인들과 시민사회단체가 일선 건설업에 종사하는 양심적 인사들, 건설노조 등과 힘을 합쳤다면 못할 게 없었다.

권혁년 제가 기업체에서 일하고 있지만, 아파트 원가공개라는 게 하려고 해도 말처럼 쉽지는 않다고 본다. 김용철 변호사가 삼성 비자금을 폭로한 것처럼 주택 건설업계에서 양심선언 나오지 않는 한 힘들 것 같다는 생각도 든다. 그런데 진보개혁 진영은 당위성만 강조하면서 원가공개를 주장하다 보니 설득력이 떨어진 것 같다.

백준 분양원가를 공개하려면 원가의 기준을 제시하는 것이 중요한데, 진보진영이 이런 기본적인 사항을 소홀히 했다. 재개발 구역의 예를 들어보자. 재개발 아파트는 개발 붐이 불기 전에 형편없었던 땅값이 오른 뒤에 감정평가 해서 토지 원가가 정해지는 데 이게 원가인가? 이런 원가에는 지주들의 불로소득이 그대로 들어 있지만 어떤 세금도 부과하지 않는다. 구조적으로 원가가 조작되는 셈이다. 이런 시스템을 고치지 않고, 개발이익을 회수하는 장치 없이 원가를 공개해봐야 오히려 소비자를 속이는 것이 될 수 있다.

전강수 분양원가 공개에 대해선 국민 지지율이 90%에 육박한다. 그러나 우리가 냉정하게 따져 볼 문제가 있다. 한국의 건설업에 비리와 부패가 있고, 분양원가가 공개되면 건설업의 부패와 비리를 척결하는 강력한 수단이 될 수 있다. 그런데 이 운동을 하는 분들이 이것을 반부패 운동이 아니라 반투기 운동으로 연결시킨 것은 문제라고 생각한다. 분양원가 공개한다고 해서 집값이 잡히는 것은 아니다. 왜냐하면 투기 수요가 만연해서 집값 상승 압력이 존재하고 있는데, 매년 조금씩 공급하는 신규주택 분양값을 낮춰서 공급해 봐야 안 잡힌다. 운동의 목표와 위상을 오해한 셈이다. 앞서 예를 든 주공이 고양시 풍동에서 엄청난 개발이익을 가져간 것은 분명하다. 그런데 분양원가 공개는 왜 주공이 또는 건설업자가 개발이익을 먹느냐는 항의다. 그럼 최초 분양자가 개발이익을 몽땅 가져가도록 허용하는 게 정의로운가 하는 근본적인 문제 제기를 해야 한다. 도대체 개발이익을 누구에게 귀속시킬 것인가 생각해 보면 공공이 가져가야 하는 게 답이다. 발생한 개발이익을 주공이 가져가는 것을 폭리라고 하면 안 되는 것이다. 물론 주공이 개발이익을 자기들 이익을 위해 쓰도록 하지 않고 공공의 주거복지 정책에 확실하게 쓴다는 전제가 있어야 한다.

지난 2일 한겨레신문사 회의실에서 열린 ‘진보·개혁에 따져묻다’ 토론회에서 참석자들이 집값 정책에 대해 열띤 논쟁을 벌이고 있다. 왼쪽부터 권혁년 회사원, 박철훈 아파트값내리기시민모임 운영위원, 조명래 단국대 교수(사회), 변창흠 환경정의 토지정의센터장(세종대 교수), 전강수 토지정의시민연대 정책위원(대구가톨릭대 교수), 백준 민주노동당 서울시당 정책자문위원(제이엔케이 도시정비 대표). 이종근 기자 [e-mail]

변 개발이익을 누가 가질 것인가에 대한 사회 합의가 중요한데, 최초 분양자에게 100% 주는 것은 곤란하다. 경우에 따라선 건설사가 가져가는 게 법인세도 내고, 다시 주택사업에 투자되는 선순환 효과가 있다. 물론 새도시 같은 공공사업에서는 개발이익이 공공에 귀속돼 철저히 공익적 용도로 쓰이도록 해야 한다. 지금처럼 주공이나 토지공사에만 맡겨선 안 되고, 국가가 개발이익금을 따로 관리할 수 있도록 기금을 만들어야 한다고 본다. 이렇게 해야 개발이익을 둘러싼 다툼이 없어진다.

박 그동안 의문을 갖고 있었던 게 있다. 진보개혁 진영과 시민사회단체들이 한-미 자유무역협정이나 효순·미선이 사태와는 달리 주택가격 급등 문제에 대해선 통일된 대응이 없었다는 것이다. 당시에는 서로 강조점이 다른 것으로 생각했고 급박하게 돌아가는 상황에서 따질 시간도 없었다. 그런데 오늘 두 분 말씀 들어보니, 내 생각은 두 분 생각과 큰 틀에서는 공감하지만 운동 방법이나 전략, 전술에서 큰 차이가 난다. 저희들이 분양원가 공개를 원했던 것은 반부패 문제도 있지만 아파트 분양값, 집값 상승의 악순환 고리를 끊자는 게 중요했다. 주공이 개발이익 먹는 것 괜찮다고 하시는데, 주공이 산정한 그 분양가가 민간 건설업체가 짓는 아파트값에 영향을 준다. 주공의 시세를 민간업자가 분양가에 반영하고 주공은 다시 그것을 시세라고 하면서 받으니까 분양값이 거품을 주고받으면서 엄청나게 높아지는 구조다. 개발이익을 누가 가져가느냐 문제가 아니라 집값 폭등이라는 근본적인 문제로 인해 원가공개 운동이 벌어진 것이다.

전 제가 경실련에 관여했을 당시 내부에서 문제 제기를 했다. 분양원가 공개 운동으로 확장하는 것은 오류라고 지적했는데 받아들여지지 않았다. 분양가 상승 악순환 문제 말씀하셨는데, 이런 문제 제기는 가능하다. 분양가가 올라서 집값이 올랐나, 집값이 올라서 분양가가 올랐나. 저는 우리나라에서 그 시기에 투기적 가수요가 발생해 집값 상승 압력이 생겼고, 전체적으로 가격이 올라가는 과정에서 건설업체들이 분양가를 끌어올렸다고 본다. 분양원가 공개도 의미는 있지만, 그것은 반부패 운동으로 진행돼야 했다. 집값 안정을 위해선 원가공개보다 토지 공공임대제와 개발이익 환수, 획기적인 보유세 강화가 필요했다.(당시 시민단체들의 집값 대책 노선은 미묘한 차이가 있었다. 경실련은 원가공개, 참여연대는 택지 공영개발과 분양가 상한제, 토지정의시민연대는 보유세 강화를 더 강조했다.)

박 결국 분양원가 공개 운동을 비판하는 것 아닌가? 당시에 원가공개가 논리적으로 타당하지 않다면서 그처럼 한발 물러섰기 때문에 진보개혁 진영이 하나의 대오로 결집하지 못한 것이다.

변 참여정부 말기 진보개혁 진영의 운신 폭은 좁았다. 2006년 말 분양가제도개선위원회가 구성돼 원가공개와 분양가 상한제 논의할 당시 저를 비롯한 위원 네 명이 탈퇴하기도 했다. 제도권에는 숫적으로 밀렸다.

박 저는 그 네 분의 탈퇴를 전술적 후퇴로 인정할 수 없다. 끝까지 싸워나가야 했는데, 혹시 포섭된 게 아니냐는 의심이 들 정도였다. 제가 이렇게 심하게 얘기하는 것은 집값 폭등으로 정권이 넘어갈 만큼 서민들에게 엄청난 고통을 안긴 데 진보 진영도 책임이 있다는 것을 강조하기 위한 것이다. 압도적인 지지를 받고 있는 원가공개로 공동투쟁 한번 못했다는 게 말이 되는가? 시민단체는 시민의 이익을 위해 복무해야 하는데 책임을 방기한 것 아니냐는 것이다.

전 시민의 이익이 안 된다는 것이다. 최초 분양자가 이익을 다 가져가는 게 시민의 이익이 아니다. 그래서 공공의 이익으로 돌아갈 수 있도록 더 좋은 대안을 논의하자는 것이다. 왜 시민단체들이 같은 대오로 뭉쳐야만 하는가?

박 절박한 상황이었지 않나? 당시 원가공개를 찬성하는 여론 90%가 괜히 형성된 것인가? 그런데도 진보개혁 진영은 단일 대오로 운동을 전개하지 못한 것이다. 잘못돼도 한참 잘못된 것 아닌가?

조 두 분의 논쟁이 대립된 것만은 아니라고 본다. 원가공개가 아파트값 내리기와 반부패 중 어느 한쪽을 선택해야 할 문제는 아닐 것이다. 원가공개와 동시에 개발이익을 어떻게 귀속시킬 것이냐는 문제를 고민하면서 진일보한 대안을 제시하지 못한 것이 진보개혁 진영의 한계였다고 정리할 수 있을 것 같다. 동시에 과제도 제시한 셈이 됐다.

최종훈 기자 [e-mail]

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“공공형 ‘반값 아파트’ 가장 현실적 대안”

정부 추진‘지분형 아파트’는 투기 조장
토지임대부? 환매조건부? 모델제시를

새 정부에서도 이른바 ‘반값 아파트’가 지속적인 화두가 될 전망이다. 정부는 새로운 방식의 반값 아파트인 ‘지분형 주택’을 도입하는 방안을 검토 중이다. 창조한국당은 ‘반의 반값 아파트’를 주택정책의 핵심 대안으로 내걸고 대선과 총선을 치르기도 했다. 그러나 두 반값 아파트는 방식만 다른 것이 아니라 바탕에 깔린 철학과 주택시장 파급 효과 등이 극과 극이라는 게 일반적인 분석이다.

전문가들은 이 때문에 진보·개혁 진영이 제대로 된 반값 아파트 해법을 제시하는 게 중요하다고 지적한다. 투기 유발 요인을 제거한 제대로 된 ‘반값 아파트’는 주택의 공공성을 각인시키면서 서민들의 집 걱정을 덜어줄 수 있는 핵심 고리가 될 수 있다는 것이다.

집값잡기 대안은 있는가? ‘1가구 1주택’ 논쟁

전문가들은 지난해 경기 군포 부곡지구의 토지임대부 주택, 환매조건부 주택 시범사업이 실패한 것은, 참여정부의 정책 의지가 미흡했기 때문이라고 진단한다. 한마디로 잘 다듬으면 제도 자체로는 시장에서 받아들여질 수 있는 괜찮은 것이었다는 것이다.

변창흠 세종대 교수는 “시범사업은 기존의 주택 공급 방식과 분양가 책정 기준을 그대로 적용해 분양값이 높을 수밖에 없었고, 입지마저 좋지 않은 곳을 선택했다”고 말했다. 제도적 환경이 미비한 상태에서 시범사업이 졸속으로 추진됐다는 것이다. 전강수 대구가톨릭대 교수도 “정책적 고려가 아니라 정치적 고려 속에서 시범사업이 이뤄진 게 잘못”이라며 “당시 정부 여당이 한나라당에서 제안한 토지임대부 주택이 우리 현실에는 맞지 않는다는 것을 보여주기 위해 미숙한 결정을 한 것”이라고 지적했다.

그러나 진보개혁 진영 안에서도 반값 아파트에 대한 시각차가 존재한다. 먼저 토지임대부와 환매조건부 주택 가운데 강조점을 어디에 두느냐의 문제가 있다. 환매조건부 주택을 강조하는 쪽은 주택의 공공성을 우선시하고 개발 이익을 개인에게 귀속시켜선 안 된다는 점을 강조한다. 변 교수는 “분양가격을 낮추는 대신 최초 분양자가 과도한 이익을 가져가 투기적 수요를 유발하는 것을 억제할 수 있는 게 환매조건부 주택”이라며 “환매조건부 주택을 공급할 때는 반드시 토지임대부일 필요가 없으나, 토지임대부 주택을 공급할 때는 환매조건부 방식을 붙여야 한다”고 말했다. 그는 환매조건부 주택은 토지와 건물을 입주자가 온전히 소유한 자가주택이면서 동시에 공공성도 갖추고 있다는 점에서 ‘공공 자가주택’으로 새롭게 이름 붙일 수 있다고 주장한다.

이와 달리 토지임대부 주택을 중시하는 쪽은 토지와 건물의 소유권을 분리해 공급하는 방식이 시장친화적이면서 활용 가능성이 높다고 본다. 전 교수는 “토지임대부 주택은 공공이 토지를 소유함으로써 도시 계획을 효율적으로 할 수 있는데다, 투기를 방지하고 개발이익을 환수할 수 있는 등 장점이 많은 제도로 미국과 싱가포르 등에서 효율성이 입증됐다”고 주장한다. 특히 정부나 지방자치단체가 토지 임대를 통해 생기는 임대료를 재정으로 조달할 수 있고 공공임대처럼 건물 관리에 비용을 투입하지 않아도 된다는 게 토지임대부 주택의 장점으로 꼽힌다. 전 교수는 “우리나라는 시장 임대료를 제대로 받는 미국식보다 복지정책의 일환으로 입주자의 소득을 감안해 값을 낮춘 임대료를 받는 싱가포르 방식을 적용하는 게 바람직하다”고 말했다. 지난해 경기 군포 시범사업은 미국식인지, 싱가포르식인지 분명히 하지 않은 채 집 없는 서민들을 대상으로 제값을 다 받으려 했던 ‘무늬만 반값’ 아파트였다는 게 전 교수의 지적이다.

정당들도 지난 대선과 총선을 거치면서 반값 아파트에 대해 정책 대안들을 내놓고 있다. 반값 아파트에 대해서는 창조한국당이 가장 적극적이다. 창조한국당은 건설 부패를 100% 제거해 정직하게 원가공개를 한 뒤 토지임대부 주택을 공급하면 아파트 분양값이 지금의 4분의 1 수준으로 떨어질 수 있다고 주장한다. 투기를 배제하기 위해 20년 이내에 입주자가 매각할 때는 토지주택공사가 환매하도록 한다는 방침이다. 토지임대부 주택이면서 동시에 환매조건부 주택인 셈이다.

민주노동당은 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 도입에는 찬성하지만 지난 선거 과정에서는 확실한 당론으로 채택하지 않았다. 민노당은 이미 참여정부 당시 주택법 개정안을 내놓으면서 이들 제도의 도입이 필요하다고 제안했고, 특히 수도권에서는 환매조건부 주택이 필요하다고 주장한 바 있다.

이에 반해 통합민주당은 토지임대부와 환매조건부 주택에 대해 뚜렷한 의견을 내놓지 않고 있다. 열린우리당 당시에는 환매조건부 주택 도입을 당론으로 추진했지만 지금은 실종됐다. 대신 공공택지에서 분양값이 저렴한 주택을 집 없는 서민들에게 꾸준히 공급하겠다는 대책만 강조하고 있다.

현재 진보·개혁 진영이 한목소리를 내는 것은 새 정부가 검토 중인 ‘지분형 주택’에 대한 반대다. 지분형 주택은 민간자본이 49%, 개인이 51%의 지분을 소유해 입주자의 집 장만 부담을 절반으로 줄이겠다는 제도다. 백준 제이앤케이도시정비 대표는 “새 정부의 지분형 아파트는 집값이 크게 올라야만 입주자와 투자자가 윈윈하는 구조”라며 “투기를 전제로 한 이명박식 반값 아파트”라고 비판했다.

그러나 진보·개혁 진영으로서는 지분형 아파트를 비판하는 데서 나아가 제대로 된 ‘반값 아파트’ 또는 ‘공공 자가주택’ 등의 구체적 대안이 시급하다는 지적이 나오고 있다.

박철훈 아파트값 내리기 시민모임 운영위원은 “창조한국당이 원가공개를 전제로 제시한 ‘반의 반값 아파트’가 실현될 수 있길 기대하지만, 아직은 구호만 있을 뿐 구체성은 부족한 것 같다”며 ”진보개혁 진영 전문가들이 정교한 정책 대안을 만들어야 할 것”이라고 말했다. 조명래 단국대 교수는 “지분형 아파트와 차별화된 공공형 반값 아파트 실현을 위해서는 진보개혁 정당과 학계가 힘을 모아 좀더 깊은 연구를 해나가야 한다”고 제안했다.

최종훈 기자 [e-mail]

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‘1가구 1주택’ 생각은 같지만…

방법론선 “소유제한 법제화”-“금융·세제로 해결” 이견

전문가들과 시민패널들은 ‘1가구 1주택 소유제한 법제화’가 현실성 있는 대안인지를 놓고도 의견을 나눴다. 현재 정치권에서 유일하게 민주노동당이 소유 제한으로 1가구 1주택을 법제화해야 한다는 당론을 갖고 있다. 또 시민단체인 1가구 1주택 갖기 운동본부가 시민의식개혁 운동을 벌이고 있기도 하다.

전문가들은 1가구 1주택주의를 보편적 가치로 정립하는 것은 중요하다고 봤다. 우리나라는 현재 1가구 다주택자인 105만가구가 평균 5채에 가까운 477만채의 주택을 소유하고 있을 정도로 소유 집중 현상이 심하다. 그러다보니 자가주택 소유율은 60~62% 정도로, 주택보급률 107.1%(2006년 기준) 수준에 크게 못미치고 있다. 따라서 새로 짓는 주택을 집 없는 사람에게 공급하는 것과 별도로 다주택 소유자가 보유한 주택이 시장에 나와 재분배될 수 있도록 유도할 필요가 있다는 것이다.

그러나 이날 토론에선 방법론으로 들어가서는, 직접적으로 주택 소유를 제한하기보다 금융과 세제로 해결해야 한다는 시각과 좀더 적극적인 방식으로 다주택 소유를 억제할 필요가 있다는 주장 등 전문가들의 의견은 다소 엇갈렸다.

변창흠 교수는 1가구 1주택 원칙과 관련해서는 참여정부의 정책 성과가 적지 않은 만큼 이를 유지할 필요가 있다는 태도를 보였다. 변 교수는 “2주택 이상 소유자에 대한 양도소득세 중과세와 대출 규제 등이 훼손되지 않는다면 효과가 장기간에 걸쳐 나타날 것”이라며 “주택 수를 기준으로 소유를 제한할 필요는 없다”고 말했다.

전강수 교수는 “주택 투기의 근본 원인은 불로소득으로, 언제 바뀔지도 모르는 장래의 양도세 50% 중과가 무서워 투기가 사라지지는 않을 것”이라며 “그래서 보유세가 중요한데, 새 정부가 하반기 이후 종합부동산세 주택 과세 기준인 6억원을 9억원 이상으로 되돌리려 할 가능성이 높다”고 우려했다. 그는 종부세를 무력화하려는 움직임이 나타날 경우 시민운동이 강하게 일어나야 한다고 말했다.

백준 대표는 민주노동당의 주택 소유 제한 법제화를 지지했다. 백 대표는 “법적으로 다주택 보유를 좀더 강하게 규제할 필요는 분명히 있다”며 “민노당 안은 집이 없는 사람과 1주택 소유자로서 좀더 나은 집으로 옮기려는 실수요자를 다주택자와 구분해 철저히 보호하자는 것”이라고 말했다.

그는 도심 재정비 촉진지구 등에서 적용되는 토지거래 허가제(20㎡ 이상 토지에 대해 무주택자 또는 1가구 1주택자 등 실수요자만 거래를 허가하는 제도)를 투기 우려가 있는 지역의 일반 주택에까지 확대하는 방안을 도입할 필요가 있다고 주장했다. 최종훈 기자